Impôts à la vente d'un logement : IRPF et plus-value municipale (2026)
Bien vendre, ce n'est pas seulement signer au meilleur prix : c'est savoir combien le fisc conserve et comment le réduire légalement. Trois impôts touchent la vente : l'IRPF sur la plus-value, la plus-value municipale et l'IBI de l'année.
Chaque rénovation justifiée par facture réduit la plus-value imposable.
IRPF : la plus-value
L'IRPF taxe la différence entre le prix de vente (moins les frais de vente) et le prix d'achat initial (plus les impôts payés à l'achat et les rénovations justifiées par facture). Cette plus-value est imposée au barème de l'épargne, à des taux de 19 % à 28 % selon le montant.
Plus-value municipale
La plus-value municipale taxe l'augmentation de la valeur du terrain urbain et se paie à la mairie. Depuis la réforme de l'impôt, on peut choisir la méthode de calcul la plus basse —objective ou réelle— et, s'il n'y a pas eu d'augmentation de valeur, rien n'est dû. Le délai habituel est de 30 jours.
Comment payer moins, en toute légalité
Il existe des exonérations importantes : si vous réinvestissez la totalité du produit dans une nouvelle résidence principale sous 2 ans (avant ou après la vente), la plus-value est exonérée ; si partiel, la part proportionnelle l'est. Les plus de 65 ans qui vendent leur résidence principale sont exonérés. La dation en paiement l'est également.
Un conseil pratique : conservez les factures de l'achat et de toutes les rénovations. Chaque euro justifié augmente le « prix d'achat fiscal » et réduit donc la plus-value imposable.
Si vous êtes non-résident
Lorsque le vendeur ne réside pas en Espagne, l'acheteur applique une retenue de 3 % du prix à valoir sur l'impôt du vendeur. Mieux vaut l'anticiper.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Chaque opération est différente ; consultez un professionnel avant de décider.