Impuestos al vender una vivienda: IRPF y plusvalía municipal en 2026
Vender bien no es solo firmar al mejor precio: es saber cuánto se queda Hacienda y cómo reducirlo legalmente. Tres tributos afectan a la venta: el IRPF sobre la ganancia, la plusvalía municipal y el IBI del año en curso.
Cada reforma justificada con factura reduce la ganancia sobre la que pagas IRPF.
IRPF: la ganancia patrimonial
El IRPF grava la diferencia entre el precio de venta (menos gastos de la venta) y el precio de compra original (más los impuestos que pagaste al comprar y las reformas justificadas con factura). Esa ganancia tributa en la escala del ahorro, con tipos que van del 19% al 28% según el importe.
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo urbano y se paga al ayuntamiento. Desde la reforma del impuesto, puedes elegir el método de cálculo que resulte menor —el objetivo o el real— y, si no hubo incremento de valor, no se paga. El plazo habitual de liquidación es de 30 días.
Cómo pagar menos, dentro de la ley
Hay exenciones importantes en el IRPF: si reinviertes la totalidad del importe en una nueva vivienda habitual dentro de un plazo de 2 años (antes o después de la venta), la ganancia queda exenta; si la reinversión es parcial, se exonera la parte proporcional. Los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual quedan exentos de tributar por la ganancia. La dación en pago también está exenta.
Un consejo práctico: guarda las facturas de la compra y de todas las reformas. Cada euro justificado sube el 'precio de compra' fiscal y, por tanto, reduce la ganancia sobre la que pagas.
Si eres no residente
Cuando el vendedor no reside en España, el comprador practica una retención del 3% del precio a cuenta del impuesto del vendedor. Conviene planificarlo con antelación.
Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni legal. Cada operación tiene particularidades; consulte con un profesional antes de decidir.